اليوم التاسع
تعد تعديلات قانون الايجار القديم في مصر، الأكثر إثارة للجدل منذ بداية العام الحالي وحتى الآن,لكن هناك 10 بنود رئيسة شملتها التعديلات الجديدة ,حيث تنطبق أحكام القانون على العقارات المؤجرة بغرض السكن، وكذلك تلك المؤجرة لأشخاص طبيعيين لغير غرض السكن، بشرط أن تكون خاضعة لأحكام القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، اللذين لطالما نظّما العلاقة بين المؤجر والمستأجر لعقود طويلة.
وحدد القانون مددًا انتقالية قبل إنهاء عقود الإيجار، حيث تنتهي عقود السكن بعد سبع سنوات من بدء سريان القانون، بينما تنتهي عقود الإيجار لغير غرض السكن بعد خمس سنوات، ما لم يتم الاتفاق بين الطرفين على إنهائها قبل تلك المدة، وهو ما يمنح المستأجرين فترة كافية لتدبير أوضاعهم.
وتشكّل كل محافظة لجانًا خاصة بقرار من المحافظ، تتولى تصنيف المناطق التي تضم وحدات خاضعة لأحكام القانون إلى ثلاث فئات: متميزة، متوسطة، واقتصادية، وذلك وفقًا لمجموعة من المعايير تشمل الموقع الجغرافي، ونوعية البناء، ومستوى الخدمات، والبنية التحتية المتاحة. وتنهي هذه اللجان عملها خلال 3 أشهر من بدء تطبيق القانون، مع إمكانية التمديد بقرار من رئيس الوزراء.
واعتبارًا من موعد استحقاق الإيجار التالي لتاريخ سريان القانون، يتم تعديل القيمة الإيجارية للوحدات السكنية، بحيث تصبح 20 ضعف القيمة الحالية في المناطق المتميزة بحد أدنى ألف جنيه، و10 أضعاف في المناطق المتوسطة والاقتصادية، بحد أدنى 400 جنيه و250 جنيها على التوالي. وحتى انتهاء اللجان من عملها، يدفع المستأجر مؤقتًا 250 جنيهًا شهريًا، مع سداد فروق القيمة بأقساط لاحقًا بعد إعلان نتائج اللجان.
بالنسبة للوحدات المؤجرة لأغراض تجارية أو غير سكنية، تُرفع القيمة الإيجارية إلى 5 أضعاف السعر الحالي بداية من الشهر التالي لتطبيق القانون، ضمن خطة لإعادة تقييم السوق الإيجارية بصورة متدرجة.
وينص القانون على زيادة القيمة الإيجارية سنويًا بنسبة 15% على أساس دوري، سواء للوحدات السكنية أو غير السكنية، ما يضمن تحديث القيمة السوقية للإيجارات بشكل مستمر ومتوازن، دون تحميل طرفي العلاقة الإيجارية أعباء مفاجئة.
وحدد القانون حالتين يُلزم فيهما المستأجر بإخلاء الوحدة قبل نهاية المدة القانونية: الأولى إذا ثبت غلق الوحدة لمدة تزيد عن عام دون مبرر، والثانية إذا كان المستأجر يمتلك وحدة أخرى قابلة للاستخدام لنفس الغرض.
وفي حال الامتناع عن الإخلاء، يمكن للمالك التقدم بطلب إلى قاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر بالطرد، دون الإخلال بحق المستأجر في الطعن من خلال دعوى موضوعية.
ومنحت تعديلات قانون الإيجار القديم للمستأجرين حق التقدم بطلب للحصول على وحدة بديلة من الدولة، سواء بنظام الإيجار أو التمليك، بشرط التقدم قبل انتهاء المدة المحددة في المادة الثانية، وتقديم إقرار بإخلاء الوحدة القديمة فور التخصيص.
وتُمنح الأولوية للفئات الأولى بالرعاية مثل المستأجر الأصلي وزوجه ووالديه. كما تلتزم الدولة بإتاحة هذه الوحدات في الإعلانات الرسمية، مع تنظيم إجراءات المفاضلة في حال التزاحم، وفق معايير تشمل طبيعة المنطقة.
بعد مرور سبع سنوات من بدء تنفيذ تعديلات القانون القديم، تُلغى القوانين القديمة التي كانت تحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بما في ذلك قانونا 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، بالإضافة إلى القانون رقم 6 لسنة 1997، ما يؤسس لمرحلة جديدة من التنظيم التشريعي في سوق الإيجارات.
يبدأ العمل بأحكام هذا القانون فور نشره في الجريدة الرسمية، على أن تدخل كافة مواده حيز التنفيذ من اليوم التالي للنشر، لتبدأ بذلك مرحلة انتقالية تشمل إعادة التقييم وتطبيق الإجراءات الجديدة تدريجيًا.
